「相続した実家の土地を整理しようとしたら、まだ住宅ローンが残っていた」「共有名義の土地を売りたいのに、抵当権がついていてどうすればいいかわからない」――こうしたご相談は、特に親から土地を相続された40〜60代の方から多く寄せられます。
結論からいうと、抵当権がついた土地でも、共有解消は可能です。ただし、ローンの残高と土地の価値のバランスによって、進め方が変わります。この記事では、難しい言葉を使わずに、状況別の解消方法をわかりやすく解説します。
そもそも「抵当権」って何？
抵当権とは、お金を借りたときに、その担保として土地や建物に設定される権利のことです。住宅ローンを組んで家を買った場合、銀行などの金融機関がその土地・建物に抵当権を設定します。
抵当権がついた土地は、ローンが完済されるまで「この土地はこの銀行の担保になっています」という情報が登記簿（法務局に保管されている公式な記録）に記載されます。
登記簿の「乙区」という欄に「抵当権設定」と書いてあれば、その土地にはまだローンが残っているということです。
抵当権がついたまま売却や解消はできるの？
原則として、抵当権がついたまま土地を売ることはできません。なぜなら、抵当権をそのまま引き継がせることは買主が嫌がるからです。
ただし、売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を消す（「抵当権抹消登記」といいます）ことで、売却を成立させることはできます。これが実務上の一般的なやり方です。
重要なのは、「ローン残高」と「土地の時価」を比べることです。この2つのバランスで、解消の方法が変わります。
状況①｜アンダーローン：土地の価値の方がローン残高より大きい場合
たとえば、ローン残高が500万円で、土地の時価が1,500万円の場合、これを「アンダーローン」といいます。
この場合は比較的スムーズです。
- 土地を売却する（1,500万円で売れた場合）
- 売却代金からローンの残高（500万円）を返済し、抵当権を消す
- 残りの1,000万円を共有者で持分に応じて分ける
このやり方で、ローンを完済しながら共有解消と売却を同時に進めることができます。不動産会社・司法書士・銀行が連携して手続きを進めるのが一般的です。
アンダーローンの場合は選択肢が多いため、早めに動き出すことをお勧めします。
状況②｜オーバーローン：ローン残高の方が土地の価値より大きい場合
ローン残高が1,500万円で、土地の時価が1,000万円の場合、これを「オーバーローン」といいます。売却してもローンが全額返せない状態です。
この場合は、通常の売却では解決できないため、「任意売却」という方法を検討します。
任意売却とは
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、ローンが残ったまま土地を売る方法です。売却代金（1,000万円）で返済できる分だけ返し、残りの差額（500万円）については分割払いや減額交渉を金融機関と行います。
任意売却のポイントは次のとおりです。
- 金融機関の同意が必要：銀行や保証会社との交渉が必要になります
- 通常の売却より時間がかかる：交渉や手続きで数か月かかることもあります
- 早めに相談することが大事：返済が滞ると競売（強制売却）に移行するリスクがあります。競売は任意売却より低い価格になりやすいため、可能な限り任意売却で解決することをお勧めします
任意売却については、不動産会社・銀行・弁護士・司法書士などと連携して進める必要があります。
状況③｜一人が土地を引き継ぎ、ローンも引き継ぐ場合
「兄が実家を引き継いで、弟・妹の持分を買い取りたい」という場合、ローンも一緒に引き継ぐ方法があります。これを「債務引受（さいむひきうけ）」といいます。
ただし、債務引受には金融機関の審査と承認が必要です。引き継ぐ人の収入や信用情報が審査され、金融機関が認めれば手続きが進みます。
また、現在のローンを一度完済して、新たに引き継ぐ人名義でローンを組み直す「借り換え」という方法もあります。借り換えの場合も新規ローンの審査が必要です。
相続でローンを引き継いだ場合はどうなる？
親が亡くなり、土地と一緒に住宅ローンの残債も相続した場合、ローンは相続人全員で引き継ぐことになります（法定相続分に応じて）。
このとき、次の点を確認してください。
- 団体信用生命保険（団信）に加入していたか：多くの住宅ローンには「団信」という保険がついており、借りた本人が亡くなった場合にローンが完済される仕組みです。親が団信に加入していれば、相続人はローンを引き継がなくて済みます
- 加入していない場合：ローン残高は相続人が引き継ぐ債務になります。相続放棄をすれば引き継がなくて済みますが、土地の相続権もなくなります
まず「団信の加入有無」を金融機関に確認することが、第一ステップです。
まず確認すべき3つのこと
抵当権つきの共有土地を解消したい場合、最初に次の3点を確認しましょう。
① ローンの残高
金融機関に問い合わせるか、毎年送られてくる「残高証明書」で確認します。いつ完済できるかも合わせて確認しておくと、解消のタイミングを判断しやすくなります。
② 土地の時価（鑑定評価）
ローン残高と土地の価値を比べるために、土地の現在の価値を把握することが重要です。不動産鑑定士に依頼すると、客観的な評価額を証明する「鑑定評価書」を取得できます。この評価書は、銀行との交渉や共有者間の価格合意にも役立ちます。
③ 金融機関の意向
売却・債務引受・借り換えのいずれの方法を取るにしても、金融機関との相談が必要です。早めに担当者に状況を話し、どのような対応が可能かを確認しておきましょう。
まとめ：抵当権があっても解消は可能。まず「残高と価値」を確認
抵当権つきの共有土地は「売れない」と思いがちですが、アンダーローンであれば通常の売却で解消できますし、オーバーローンでも任意売却という選択肢があります。
大切なのは、まず「ローン残高と土地の価値」を正確に把握することです。この2つが明確になれば、次のステップが自然と見えてきます。
当センターでは、不動産鑑定士が土地の適正価格を評価し、税理士・司法書士と連携してローンありの共有解消もサポートしています。「うちのケースはどうすればいいの？」という段階からでも、初回無料でご相談いただけます。お気軽にご連絡ください。