共有名義の土地とは？相続でよくある5つのケースとリスクを解説

共有名義の土地とは？基本的な意味をわかりやすく解説

「共有名義」とは、一つの土地（不動産）を複数の人が共同で所有している状態のことです。登記簿謄本には、それぞれの所有者の名前と「持分割合」（例：2分の1、3分の1など）が記載されます。

共有名義の土地は、相続をきっかけに生まれることが最も多く、東京・神奈川・千葉・埼玉などの都市部では地価が高いため、兄弟姉妹の間で売却か保有かで意見が分かれ、トラブルに発展するケースが後を絶ちません。

この記事では、共有名義の土地が生まれる仕組み、よくある5つのケース、そして放置することで生じるリスクを、不動産鑑定士・税理士の視点からわかりやすく解説します。

共有名義の土地が生まれる5つのケース

① 相続による共有（最も多いケース）

親が亡くなった際、遺産分割協議がまとまらないまま相続登記を行うと、法定相続分に応じた共有名義になります。たとえば子が3人いれば、それぞれが「3分の1」ずつ持分を持つ状態です。

特に不動産が1つしかない場合、「誰が住むのか」「売るのか」「誰が固定資産税を払うのか」が決まらず、そのまま共有状態が続くことが多くあります。

② 遺産分割未了による共有

遺産分割協議が成立しないまま放置されたケースです。相続人が多い場合や、相続人の一人が行方不明・認知症などの場合に起こりやすく、世代を重ねるごとに共有者がどんどん増えていきます。

2024年4月から相続登記の申請が義務化されましたが、それ以前に発生した相続で未登記の土地は全国に多数存在しています。

③ 夫婦共同購入による共有

夫婦がそれぞれの資金を出し合って不動産を購入した場合、出資割合に応じた共有名義になります。この場合、離婚時に解消が必要となるケースが多く、協議が難航することがあります。

④ 親子・兄弟の共同購入による共有

親の土地に子が建物を建てる際に、費用分担に応じて土地を共有名義にするケースや、兄弟が共同で実家を購入するケースがあります。当初は問題がなくても、将来の相続で持分がさらに細分化されるリスクがあります。

⑤ 贈与・売買の一部による共有

節税対策として土地の持分の一部を贈与したり、土地の一部だけを売却した結果として共有名義になるケースもあります。

共有名義の土地を放置するとどうなるか？6つのリスク

共有名義は「とりあえず今は困っていないから」と放置されがちです。しかし放置すればするほど、解消が難しくなります。主なリスクを6つ挙げます。

リスク① 売却・賃貸に全員の同意が必要になる

共有土地を売却したり、賃貸に出したりするには、原則として共有者全員の同意が必要です（民法251条）。共有者が1人でも反対すれば、身動きが取れなくなります。東京・神奈川・千葉・埼玉のような地価の高いエリアでは、売りたい人と残したい人の意見が割れることが特に多い傾向にあります。

リスク② 共有持分がどんどん細分化される

共有者が亡くなると、その持分はさらに相続人へと分割されます。たとえば「2分の1」の持分を持つ共有者に子が3人いれば、「6分の1」ずつに細分化されます。世代を経るごとに関係者が増え、合意形成が極めて困難になります。

リスク③ 固定資産税の負担でもめる

固定資産税の納税通知書は代表者に届きますが、持分に応じた負担が本来のルールです。「使っていないのに払いたくない」「払った分を他の共有者に請求できるのか」といったトラブルは非常に多く見られます。

リスク④ 共有者と連絡が取れなくなる

長期間放置すると、共有者の転居・死亡・行方不明などで連絡が取れなくなるケースが増えます。その場合、「不在者財産管理人」の選任など法的な手続きが必要となり、費用も時間もかかります。

リスク⑤ 第三者に持分が渡るリスク

共有持分は、他の共有者の同意なく自由に第三者へ売却することが可能です（最高裁判例）。見知らぬ不動産業者などが持分を取得した場合、共有物分割請求（裁判）を起こされるリスクがあります。

リスク⑥ 融資・担保設定ができない

共有名義のままでは、土地全体に担保を設定して融資を受けることが難しくなります。建替えや有効活用の計画が進まず、資産が眠り続けることになります。

共有名義の土地、解消するにはどんな方法があるか？

共有解消の方法は大きく以下の4つに分けられます。それぞれのケースで最適な方法は異なります。

詳しい手続きの流れや費用については、別の記事で詳しく解説します。

共有解消で最も重要なのが「適正価格」の根拠

共有解消を進める上で、最大の争点になるのが「持分の価格をいくらにするか」です。

共有持分は通常の土地と異なり、自由に使えない・売れないという制約があるため、市場では「割安」に評価されることが多いです。しかし、「いくら割引が妥当か」は当事者の感情や利害が絡み、合意を妨げる最大の要因になります。

こうした場面で有効なのが、不動産鑑定士による鑑定評価書です。国家資格を持つ不動産鑑定士が作成した鑑定評価書は、調停・裁判においても有効な根拠として認められます。「感情論」ではなく「客観的な数字」で交渉を進めることができるため、解決までの時間を大きく短縮できます。

東京・神奈川・千葉・埼玉での共有解消の特徴

首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の共有土地案件には、次のような特徴があります。

• 地価が高いため、持分1つあたりの金額が大きく、意見の対立が激しくなりやすい
• 相続で複数の不動産が絡むことが多く、他の遺産との兼ね合いで話し合いが複雑になりやすい
• 相続人が各地に散らばっており、全員での合意形成に時間がかかる
• 都市部特有の旗竿地・狭小地など、分筆が難しい形状の土地も多い

一方で、需要が高いエリアほど売却による解消がしやすいという側面もあります。適切なタイミングで専門家に相談することが、早期解決の鍵です。

なお、当事務所は東京・神奈川・千葉・埼玉を中心に対応しておりますが、全国からのご相談も承っています。

まとめ：共有名義は「早く動くほど」解決しやすい

共有名義の土地は放置するほど共有者が増え、合意形成が難しくなります。「まだ大丈夫」と思っていても、共有者の死亡・認知症・行方不明などが重なると、解消に数年・数十年かかることもあります。

早期に専門家へ相談することが、最もコストと時間を節約できる方法です。

株式会社千河相続不動産鑑定では、不動産鑑定士・税理士の資格を持つ専門家が、初回相談を無料で承っています。「どうすればいいかわからない」という段階でも、まず現状をお聞きした上で取りうる選択肢をお伝えします。

東京・神奈川・千葉・埼玉を中心に全国対応しておりますので、お気軽にご連絡ください。