共有者の一人が認知症になったらどうなる？成年後見制度と家族信託で解消する方法

「共有者の一人が認知症になってしまい、土地の売却も管理もできなくなった」――当センターへのご相談の中でも、近年急増しているケースです。高齢社会の進展に伴い、共有名義の土地において「認知症問題」は避けて通れない課題になっています。

実は、共有者の一人が認知症を発症して意思能力を失うと、その人の同意が必要な不動産取引は原則としてすべて停止してしまいます。たとえ他の共有者全員が売却に賛成していても、認知症の共有者の署名・押印が得られない限り、売買契約を結ぶことができないのです。

この記事では、共有者が認知症になった場合の法的な問題点・解決策・事前にできる対策を、専門家の視点からわかりやすく解説します。

なぜ認知症になると不動産が「動かせなく」なるのか

不動産の売却や賃貸借契約は、法律上「法律行為」に分類されます。法律行為を有効に行うためには、本人に「意思能力」が必要です。意思能力とは、自分の行為の結果を理解・判断できる能力のことです。

認知症が進行して意思能力を失った状態で行われた法律行為は、民法上「無効」とされます。つまり、認知症の共有者が署名・押印した売買契約書は、後から無効を主張される可能性があり、契約そのものが成立しないリスクがあります。

このため、意思能力のない共有者が関わる不動産取引は、司法書士・金融機関・買主側いずれもが取引を拒否するのが実務上の常識です。「認知症でも印鑑さえ押してもらえれば大丈夫」という考えは通用しません。

認知症の共有者がいる場合の3つの問題

問題① 売却・賃貸ができない

共有土地の売却には共有者全員の同意が必要です。認知症の共有者が意思能力を失っている場合、有効な同意を得ることができないため、売却手続きが進みません。買主が見つかっても、契約に至らないまま商談が流れてしまいます。

問題② 管理行為もできなくなる場合がある

土地の管理（草刈り・修繕・保険加入など）は、共有者の持分の過半数の同意で行えますが、大規模修繕や賃貸借契約の更新など「変更行為」に近い管理行為は全員同意が必要なケースがあります。認知症の共有者の同意が得られないと、これらの行為も難しくなります。

問題③ 相続が発生するとさらに複雑化する

認知症の共有者が亡くなった場合、その持分は相続人に引き継がれます。この際、認知症の共有者が遺言を残していない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。しかし遺産分割協議にも意思能力が必要なため、相続人の中に認知症の方がいれば、同様の問題が繰り返されます。

解決策①｜成年後見制度（法定後見）の活用

認知症が発症したあとに使える制度が「成年後見制度（法定後見）」です。家庭裁判所に申立てを行い、後見人・保佐人・補助人のいずれかが選任され、本人に代わって法律行為を行います。

後見・保佐・補助の違い

共有土地の売却を進めるためには、認知症の共有者について「後見人」が選任され、後見人が本人に代わって売買契約に署名・押印することで取引が可能になります。

法定後見のデメリット

成年後見制度には注意すべき点があります。

• 後見人は家庭裁判所が選任する：必ずしも家族が選ばれるとは限らず、専門家（弁護士・司法書士）が選任されることも多い
• 後見は一度始まると原則終身続く：本人が回復しない限り、後見人への報酬が毎月発生し続ける（月2〜6万円程度が目安）
• 居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要：手続きに時間がかかる
• 「本人の利益」が最優先：後見人は本人に不利益な取引はできないため、家族の意向どおりに動くとは限らない

このように、法定後見は「使えるが制約も多い」制度です。可能であれば、認知症発症前の事前対策を講じることが理想的です。

解決策②｜事前対策としての「家族信託」と「任意後見」

認知症の発症前に対策を講じておくことで、発症後も柔軟に不動産を管理・処分できるようになります。代表的な方法が「家族信託」と「任意後見」です。

家族信託とは

家族信託（民事信託）とは、本人（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を託す契約です。信託契約を締結することで、本人が認知症になって判断能力を失っても、受託者（家族）が不動産の売却・管理を継続できます。

共有土地の場合、共有者のうち認知症リスクが高い方（高齢の親など）について家族信託を設定しておくことで、将来的に認知症を発症しても不動産が「凍結」されるリスクを回避できます。

任意後見とは

任意後見とは、本人が判断能力のあるうちに、自分で後見人候補者（子・配偶者など）を選んでおく契約です。公証人役場で「任意後見契約」を締結し、実際に認知症が発症して判断能力が低下した後に、家庭裁判所に申立てて任意後見監督人が選任されると、任意後見が開始します。

法定後見との違いは、後見人を自分で選べることです。信頼できる家族や専門家をあらかじめ指定しておけるため、発症後の手続きがスムーズになります。

家族信託と任意後見の比較

共有名義の土地で認知症対策を急ぐべき理由

共有名義の土地は、単独所有の不動産と比べて認知症問題の影響が特に大きいといえます。その理由は次のとおりです。

• 売却・賃貸には原則として全員の同意が必要なため、一人でも意思能力を失うと全体が止まる
• 共有者が高齢化するほど、複数の共有者が同時に認知症になるリスクが高まる
• 対策を打たないまま時間が経つと、選択肢が法定後見のみに限定される
• 法定後見が始まると、後見人の報酬が終身にわたって発生し続ける

「まだ親は元気だから大丈夫」と思っているうちに手を打つことが、最も低コストで最も効果的な対策です。

まとめ：認知症発症前の「早期対策」が共有解消の鍵

共有者が認知症になると、不動産の売却・管理が事実上ストップします。発症後は法定後見制度を使う以外に方法がなく、手間・コスト・時間の面で大きな負担が生じます。

一方、発症前であれば家族信託や任意後見を活用することで、将来のリスクを大幅に軽減できます。また、共有解消自体を早期に進めておけば、認知症リスクそのものを「問題が発生する前に回避」することも可能です。

当センターでは、不動産鑑定士・司法書士・税理士が連携し、認知症リスクを見据えた共有解消プランを提案しています。「親がまだ元気なうちに相談したい」「すでに認知症になっていて困っている」どちらのご相談も初回無料で承ります。お気軽にお問い合わせください。